Comprar un departamento de USD 100.000 con crédito hipotecario no depende solo del precio del inmueble. La tasa, el sistema de amortización en UVAs (Unidades de Valor Adquisitivo, que ajustan el valor de la cuota) y el nivel de ingresos que exige cada banco son variables que definen si la operación cierra o no. Un ejercicio con el simulador del Banco Nación permite ver los números concretos para ese rango de propiedad.

La entidad financia hasta el 75% del valor de la vivienda, tomado a la cotización oficial del dólar. Con el tipo de cambio actual en $1.535, el departamento de USD 100.000 equivale a $153.500.000 y el préstamo máximo llega a $115.125.000 (USD 75.000). El 25% restante, unos $38.375.000 o USD 25.000, debe estar disponible como ahorro previo antes de arrancar el trámite.

Cliente del banco: la letra chica de los ingresos

Para quien cobra el sueldo en el Banco Nación, la Tasa Nominal Anual es del 6,70% y el Costo Financiero Total en Tasa Efectiva Anual alcanza el 9,42%. La regla que ordena todo es que la cuota no puede superar el 25% de los ingresos del grupo familiar.

A 20 años, la primera cuota queda en $1.039.124 (483,19 UVAs). Eso obliga a acreditar ingresos netos familiares de $4.156.497 por mes, con un piso para el titular de $2.078.248, ya que quien toma el crédito debe demostrar al menos la mitad del total requerido.

Si el plazo se estira a 30 años, la cuota inicial baja a $929.838 (432,38 UVAs) y la exigencia familiar se reduce a $3.719.352 mensuales. El titular, en ese caso, debe acreditar un mínimo de $1.859.676. Tasas y costo financiero se mantienen iguales que en el plan a dos décadas.

Sin cobrar el sueldo en el banco, el costo sube

Para los solicitantes que no acreditan haberes en la entidad, el esquema se encarece: la Tasa Nominal Anual trepa al 12,00% y el Costo Financiero Total llega al 12,80% en Tasa Efectiva Anual.

En una simulación a 20 años, la cuota del primer mes se ubica en $2.535.251 (589,45 UVAs). Con la misma restricción del 25% sobre los ingresos, el grupo familiar necesita demostrar $5.070.502 netos al mes, y el titular debe aportar al menos $2.535.251.

El ejercicio muestra que la diferencia entre ser cliente y no serlo pesa tanto como el plazo elegido. Antes de iniciar cualquier trámite, conviene correr el simulador con los ingresos reales del grupo familiar para saber si el número cierra.